GRADNJA ZGRADA od obalne crte pomiče se na 100 metara umjesto prijašnjih 300 metara, na otocima 70 umjesto prijašnjih 100, zgrade mogu biti dvostruko veće i imati podrum od čak 1000 kvadrataDok se javnost zabavlja još nedorečenim Zakonom o legalizaciji objekata, potpuno u drugi plan pale su izmjene Zakona o prostornom uređenju i gradnji koje će biti predložene ovaj tjedan i imaju znatno dalekosežnije posljedice. Teško se oteti dojmu da je legalizacija bespravnih objekata izvučena ispod prašine starih ideja, iako je teško provediva i potpuno neizvjesna, samo s jednim razlogom – da se skrene pozornost sa Zakona o gradnji.

Upravo taj zakon investitorima omogućava milijunske zarade, ukida važne kontrole nad prostorom i prijeti pražnjenju blagajni gradova i općina koje su ionako na izdisaju. Za razliku od Zakona o legalizaciji koji može i ne mora uspjeti bez ikakvih većih posljedica, izmjene čak 122 od 354 članka iznimno važnog Zakona o gradnji dugoročno definiraju prostor i investicije u Hrvatskoj. Izmjene se najkraće mogu opisati kao “investor friendly” zbog brojnih olakšanja u proceduri dobivanja dozvola, ali Zakon je prepun spornih odredaba.

JEDNA OD NAJVAŽNIJIH izmjena je dopuštanje etažiranja i prodaje apartmana u turističkim zonama, označenim kao T1 i T2 (razlikuju se samo po omjerima predviđenih postotaka hotela i apartmana). Sedam godina se pomoću te odredbe o zabrani etažiranja čuvala obala od apartmanizacije, a sada se ministar Branko Bačić, nasljednik Marine Matulović Dropulić u Ministarstvu zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva, odlučio odreći te zaštite, bez konkretnog obrazloženja. Dok se javnost zabavlja brojkama od 150 tisuća nelegalnih objekata i državnom zaradom od 10 milijardi kuna – iako su one potpuno proizvoljne jer u Hrvatskoj ne postoji točna evidencija nelegalnih objekata – potencijalni investitori u turističke zone u tišini čekaju izmjene zakona koji će im omogućiti milijunske zarade.

NAIME, DA BI UDVOSTRUČILI svoju zaradu, prema novim izmjenama Zakona investitori koji su kupovali zemljište u T1 i T2 zonama ne moraju ni lopatu zakopati. Primjerice, zemljište u Splitsko-dalmatinskoj županiji u tim se zonama sada prodaje po cijeni 50-80 eura za četvorni metar. Na istim lokacijama građevno zemljište vrijedi dvostruko više. Nakon izmjena Zakona kojim se dopušta etažiranje bit će moguće prodati zemljište i ostvariti zaradu do 100 posto u odnosu na cijenu koju su platili. Ili: zadarsko naselje Punta Skala, koje ima 187 apartmana, po njihovim prosječnim cijenama prodaje a u skladu s predloženim izmjenama, austrijskom Falkensteineru, vlasniku Punta Skale, donijelo je odmah oko 440 milijuna kuna. Rezidencija Skiper u Istri mogla bi - ako poželi – također prodavati apartmane i imati prihod veći od 150 milijuna kuna. Po dosadašnjem zakonu, Falkensteiner, Punta Skala i ostali svoje su apartmane mogli isključivo iznajmljivati, a ne i prodavati, kako im omogućavaju predložene izmjene. “Nažalost, izmjene tog zakona rađene su prebrzo i bez usredotočenja na prave probleme građevinarstva. Čini se da je cilj na brzinu eksploatirati što se može bez sagledavanja posljedica“, kaže Zdenko Karakaš, direktor Udruge poslodavaca graditeljstva Hrvatske koja djeluje pri Hrvatskoj udruzi poslodavaca. Karakaš, inače bivši ministar graditeljstva, sudjelovao je na sastancima u Ministarstvu o izmjeni Zakona, ali njegove su sugestije o razdvajanju gradnje od prostornog uređenja te strože regulative za tvrtke koje mogu graditi ostale neuslišane.

U Hrvatskoj postoji oko 500 turističkih zona (T1 i T2) koje se prostiru na više od 15 milijuna ŠEFICA VLADE JADRANKA KOSOR prije izbora je odlučila igrati na kartu prividne socijalne osjetljivosti kroz legalizaciju te izići ususret investitorima; riječ je o zakonima kojima je cilj osigurati kratkoročno skupljanje glasova i novca za HDZčetvornih metara. Većina nije razvijena upravo zbog nemogućnosti etažiranja, a time i nemogućnosti prodaje objekata. Izmjene Zakona o gradnji to stubokom mijenjaju, a da nisu razrađeni kriteriji koji bi bili balans između starog i novog zakona, stare i novonastale situacije. Brojne nevladine udruge i stručnjaci zalagali su se za zabranu etažiranja kao sredstvo očuvanja obale od devastacije, dok su, s druge strane, ulagači tvrdili da im je nemoguće (neisplativo) ulagati ako se zabrani prodaja.

“INTENCIJA OVIH IZMJENA je poboljšanje i ubrzavanje brojnih procedura, i to je nedvojbeno dobro”, rekao je Hrvoje Hrabak, predsjednik Udruženja hrvatskih arhitekata, te dodao: “Međutim, na ovoj verziji treba učiniti još niz izmjena kako bi se spriječile zlouporabe. Od tome hoće li ministar Bačić prihvatiti te sugestije ovisi hoće li zakon biti dobar ili loš.” Tu pogotovo misli na mogućnost etažiranja u turističkim zonama, koju načelno ne smatra lošom, ali samo ako se razrade kriteriji o postotku etažiranih zgrada, što Ministarstvo zasad nije prihvatilo. Naime, predložena kompromisna rješenja dala su ideju da se ustanovi jedinstvena turistička zona umjesto dviju, te da u njoj 60 posto smještajnih kapaciteta mora biti u hotelima koji bi upravljali i apartmanskim naseljima, dok bi se ostalih 40 posto apartmana moglo prodavati. Ministarstvo okoliša nije se potrudilo razraditi kriterije za taj prijedlog, nego je ostavilo različite zone i da omjer, ovisno o zoni, može biti 30 i 70 posto smještajnih kapaciteta u apartmanima, te dodalo odredbu po kojoj se oni mogu prodavati. Ne treba dvojiti da će investitori nakon ovih izmjena radije graditi u zonama sa 70 posto apartmana.

PREDLOŽENE IZMJENE dopuštaju i prenamjene objekata u štićenom obalnom području (1000 metara od obale) po veoma jednostavnoj proceduri. Osim toga, značajno se povećava volumen gradnje u tom području dopušten poljoprivrednim, ugostiteljskim i seoskim imanjima, te se čak tri puta smanjuje udaljenost od obale na kojoj se smije graditi. Povrh svega toga, Ministarstvo se odriče kontrole nad detaljnim planovima uređenja u tom štićenom području i ovlasti prenosi na župane: oni će davati suglasnost, umjesto Ministarstva koje si zadržava samo ingerenciju nad prostornim planovima županija, koji su nadređeni detaljnim planovima. Koliko je ta izmjena važna, svjedoči i činjenica da je dosad Ministarstvo odbijalo oko 30 posto planova koje su predložili župani jer su smatrali da se ne poštuje Zakon o prostornom uređenju.

IZMJENE ZAKONA posebno će iznenaditi lokalnu upravu kojoj komunalni doprinos, koji se plaća prije početka gradnje objekta, čini i do trećina novca u proračunu i osigurava izgradnju cesta i komunalne infrastrukture. Predložene izmjene propisuju da plaćanje doprinosa više nije uvjet za izdavanje dozvole. “Ne mogu vjerovati da se to ukida jer će donijeti nestabilnost proračunima. Kada jednom investitor počne graditi, onda se komunalni doprinos teško može naplatiti”, kaže Davor Jelavić, zagrabački pročelnik za gradnju i prostorno planiranje, s kojim se slaže i Karakaš, koji odredbe o neplaćanju komunalnog doprinosa naziva smiješnima i pita: “Koji to ozbiljni investitor ide graditi, a da nema novca da plati komunalni doprinos?”

MINISTAR GRADITELJSTVA Branko Bačić: Zakon o legalizaciji objekata i Zakon o gradnji pripremljeni su s uskim krugom ljudi od povjerenja u MinistarstvuINVESTITORIMA SE OSIM toga daje opcija da mogu sami napraviti o svom trošku ceste i komunalnu infrastrukturu, ne moraju više čekati lokalnu upravu. Nakon izgradnje, bez naknade trebaju predati infrastrukturu lokalnoj upravi, a dosad im se ona morala platiti. Ali to je ujedno i jedina odredba koja ne ide na ruku investitorima u ovom opsežnom mijenjanju Zakona o gradnji. Kombinacija Zakona o legalizaciji i ovih izmjena kao gumicom briše sustav zaštite koji se mukotrpno gradio zadnjih 15 godina. Iako i sada postoji mogućnost legalizacije objekata, vlasnici je uglavnom odbijaju jer ne žele platiti naknadu, a ionako im nitko više ne ruši nelegalno sagrađene objekte niti će to činiti u izbornoj godini. Ovim prijedlogom legalizirat će se tek manji dio nelegalnih objekata, i to uglavnom oni koje možemo nazvati strahotama, zbog njihova izgleda i sasvim neprimjerenog smještaja u prostoru u koji ne pripadaju. Nemoguće je dokučiti ijedan drugi razlog zašto bi ministar Bačić žurio s tim zakonom osim da nekome ide na ruku prije izbora (nakon kojih će, po sadašnjim anketama, morati prepustiti dužnost oporbenom nasljedniku), ali i da rasprava o tom zakonu prikrije sporne izmjene Zakona o prostornom uređenju i gradnji.

TURISTIČKE ZONE SU od 2004. godine ispunile svoju funkciju čuvanja obale, ali su znatno smanjila mogućnost ulaganja. Svi naši sugovornici slažu se da je trebalo olakšati investiranje, ali ne na ovakav, ad hoc način i bez razrade posljedica. Dobit ćemo apartmanizaciju i potrošiti obalu, koja je bila pod posebnim režimom zaštite, kao jedan od najvažnijih hrvatskih resursa. Premijerka Jadranka Kosor i njezina desna ruka Branko Bačić, koji je oba zakona pripremao s uskim krugom ljudi od povjerenja u Ministarstvu, prije izbora su odlučili igrati na kartu prividne socijalne osjetljivosti kroz legalizaciju, te maksimalno izići ususret investitorima. Iako su na savjetovanje o izmjenama Zakona u dva navrata pozivani građevinari, arhitekti i urbanisti, teško se oteti dojmu da je riječ o zakonima kojima je najvažniji cilj osigurati kratkoročno skupljanje glasova i novca za HDZ.