Objavljeno u Nacionalu br. 841, 2011-12-27

Autor: Ivan Pandžić

Godina jeftinih stanova

Vlada će tijekom 2012. godine ponuditi poticaje za kupnju stanova koji će sniziti cijene za 20 posto, a unajmljivanje stanova pojeftinit će i do 50 posto; sve to trebalo bi oživjeti tržište nekretina

Ivan Vrdoljak, ministar graditeljstva u novoj vladiIvan Vrdoljak, ministar graditeljstva u novoj vladiHrvati će u 2012. imati priliku za najpovoljniju kupnju stana jer će biti subvencionirani s čak dva državna modela, što je dosad nezapamćen slučaj. Dodatno će se početi graditi stanovi za najam te će se i dio postojećih praznih stanova umjesto u prodaju, davati u najam. Konačni cilj je smanjenje cijena stanova za kupnju, ali i snižavanje cijena najma od 30 do 50 posto u odnosu na ono što bi se mjesečno plaćalo banci za otplatu kredita za stan. U Hrvatskoj još uvijek ima više od 10 tisuća neprodanih stanova u kojima je "zarobljeno" više od milijardu kuna poreza koje bi država mogla uzeti. Ivan Vrdoljak, novi HNS-ov ministar graditeljstva i prostornog uređenja, kaže da će u ovom mandatu omogućiti da stanovi postanu dostupniji građanima, ali i pokrenuti novi investicijski ciklus.


"Banke također još uvijek u mnogim slučajevima drže cijene za stanove koje su kreditirale, a mi želimo da se tržište iznivelira bez lanaca banaka", kaže ministar Vrdoljak. Opseg državnih subvencija za kupnju u proračunu će tek biti definiran i Vrdoljak nije htio izlaziti s konkretnim brojkama dok se ne usuglase s partnerima. No dobra vijest i za one koji su željeli kupiti stanove prema modelu bivšeg ministra Branka Bačića, ali je novac brzo presušio, jest da će i taj model biti nastavljen u 2012. Kukuriku koalicija ga drži zadovoljavajućim, ali ne dovoljno obuhvatnim, pa će on trajati samo ovu godinu, kako je i predviđeno HDZ-ovim programom. Osnova Bačićeva modela je da država plaća pola rate kredita u prve četiri godine za kupnju stana. Zauzvrat su banke spustile kamate na maksimalnih 4,95 posto u prve četiri godine, a poslije ih ne smiju dići više od 0,5 posto. Država je potrošila gotovo 30 milijuna kuna na subvencije i prodano je oko 1450 stanova koji su doslovce razgrabljeni. U 2012. planirano je da u proračunu bude 50 milijuna kuna za model, ali kako će dio otići na plaćanje rata već kupljenih stanova, procjene su da bi se moglo prodati još maksimalno tisuću stanova. Ono što je dodatno postignuto jest da su cijene bile ograničene na 1900 eura po četvornom metru te da se subvencije nisu davale za kredit viši od 100 tisuća eura. Stanove su mogli kupiti samo mlađi i uz uvjet da im je to prva nekretnina. Stručnjaci su već upozoravali na to da je model dobar, ali je tek kap u moru neprodanih stanova i da nije dovoljan da bi se pokrenuo novi ciklus jeftinije izgradnje stanova.

Zato će građani već od proljeća moći birati između tog modela i programa POS plus nove vlade. Za razliku od programa Poticane stanogradnje (POS) koji je u mandatu Ivice Račana inaugurirao upravo sadašnji potpredsjednik Vlade Radimir Čačić i kojim su se gradili novi, jeftiniji stanovi, POS plus se usmjerava na kupnju već izgrađenih stanova od privatnih investitora. Sam POS, koji ni HDZ-ova vlada nije ukinula u zadnjih osam godina, nastavit će živjeti samo u velikim gradovima: Zagrebu, Splitu i eventualno u Rijeci i Osijeku, najavljuje ministar Vrdoljak. Cijena od oko 1100 eura za četvorni metar previsoka je za ostala manja mjesta. Mijenja ga POS plus.

"POS plus će biti model koji će dugotrajnije spustiti cijene stanova, ali i omogućiti novu gradnju. U proljeće će sve biti spremno za primjenu", kaže Vrdoljak. HNS je osnove tog modela predstavio još prije dvije godine, ali unatoč tome što ga je struka odobrila, HDZ ga nije htio razmatrati. Tadašnja ministrica Marina Matulović Dropulić inzistirala je na svom modelu subvencija koji je u konačnici doživio potpuni fijasko. Cijene stanova prema modelu POS plus bit će limitirane na najvišu razinu od 1665 eura po četvornom metru, što je - prema sadašnjim cijenama u većim gradovima - i 20-ak posto jeftinije od onih koje traže investitori. Kupac po toj maksimalnoj cijeni preuzima stan od investitora kreditom banke, a država, odnosno njena Agencija za promet nekretnina (APN), subvencionira cijenu sa 198 eura po četvornom metru. Taj novac za subvencije kupac mora vratiti, ali tek zadnjih godina otplate, a kamate su dva posto dok traje otplata banci ili pet posto kad se počne otplaćivati državi. Ono što je limitirajući faktor kod tog modela je da kupac mora imati 20 posto potrebnog novca za učešće, što, primjerice, kod HDZ-ova modela ne postoji. No zato APN jamči banci da u slučaju da kupac ne može otplatiti kredit, on preuzima stan po cijeni od maksimalno 1100 eura po četvornom metru. Zbog tog jamstva, očekuje se i da će banke ponuditi niže kamatne stope, pa se računa da bi kamate trebale biti oko pet posto za cijelo vrijeme otplate kredita. U konačnici, za stan od 70 četvornih metara, kupac bi prema ovom modelu trebao platiti kroz 30 godina oko 53 tisuće eura manje nego kad bi stan kupovao po komercijalnim uvjetima i uz komercijalne kamate. Za državu je posebno povoljno što APN ostvaruje povrat poreza, čime se stvara svojevrstan perpetuum mobile. Za svakih 100 kuna koje APN uloži u državnu blagajnu, vraća se 140 kuna kroz PDV, a onda bi se veći dio novca od PDV-a ponovno uložio u subvencije, pa sve ide ukrug.

Uz ova dva modela kojima bi se osiguralo vlasništvo nad jeftinijim stanovima, prava revolucija trebala bi se dogoditi sa stanovima za najam. Tržište stanova za najam oduvijek je bilo u sferi sive ekonomije, a neke procjene govore da godišnje zbog iznajmljivanja na crno, država gubi i do 900 milijuna kuna. Osim toga, oni koji žive u podstanarstvu osuđeni su i na nesigurnost, pa radije ulaze u dugogodišnje kredite, računajući na to da im je bolje plaćati rate za svoj stan, nego biti u unajmljenom. Sve zapadne zemlje imaju razvijeno tržište za najam kao ekonomsku i društvenu kategoriju stanovanja.

"Stanovima za najam postići ćemo da postojeće nekretnine budu stavljene u promet, veću mobilnost radne snage i u končanici prostor za investiranje onima koji imaju novac. Danas mladi s 23 godine uzmu kredit koji ih je imobilizirao na 30 godina, a mi im želimo dati još nekoliko godina da o tome razmisle, a da u međuvremenu imaju jeftiniji i sigurniji krov nad glavom", objašnjava Vrdoljak.

U Hrvatskoj trenutačno ima tek nekoliko zgrada za dugoročan legalan najam. Cijene su prilično visoke jer je takva investicija neisplativa. Vrdoljak najavljuje da će sigurno ukinuti plaćanje PDV-a na one koji grade stanove za najam, što će u startu spustiti cijene za 23 posto. "Ostatak mjera ćemo razraditi s građevinarima i ne možemo prije jeseni očekivati da bi model bio razrađen", kaže Vrdoljak. U programu Kukuriku koalicije zacrtano je da će na tržište legalnog najma u svom mandatu staviti između sedam i deset tisuća stanova. Vjerojatno će se pregovarati i s lokalnom upravom o određenim olakšicama za takve zgrade jer je struka već ranije upozorila na to da je to nužan preduvjet za isplativost stanova za najam. U zapadnim zemljama najčešće je riječ o tome da se zemljište prepusti privatnim investitorima, uz regulaciju cijena najma ili kroz olakšice za namete u gradnji. Postoji još niz detalja, poput onog da se ugovori da se u slučaju otkupa stana, dio najamnine odbije od cijene. Vrdoljak kaže da je u konačnici cilj da cijena najamnih stanova bude barem 30 posto, a po mogućnosti i 50 posto jeftinija od mjesečne rate koju bi kupac na istoj lokaciji, za isti stan plaćao kroz kredit od 30 godina.

Dok je izgradnju novih stanova za najam još donekle lakše regulirati, pravi izazov će biti postojeće stanove pretvoriti u jeftine najamne jer je u njih već uračunata visoka cijena zemljišta, PDV, plaćena su komunalna davanja. Načelna ideja je da opet APN i lokalna uprava kupuju već gotove stanove od investitora. Dio bi se koristio, odnosno davao socijalnim slučajevima u gradovima i općinama, a dio bi bio komercijalni najam. Zbog skupoće i prazne državne i lokalnih blagajni, taj dio će vjerojatno najteže biti realizirati. U svakom slučaju, ako se uspije uspostaviti tržište stanova za najam, to će imati dugoročne pozitivne posljedice: kada padaju cijene najma, padaju i cijene novih stanova, a time se smanjuju i cijene građevinskog zemljišta. Osigurava se i sigurnost i mobilnost stanovništva, te zbrinjavanje socijalno ugroženih, a država i lokalna uprava ubiru poreze koje do sada nisu.

Osim ovih stambenih programa, Vrdoljak ističe da će nastaviti i s legalizacijom bespravne gradnje, ali uz izmijenjeni zakon kako bi i te nekretnine stavili na tržište. "Sve što se ne legalizira, bit će srušeno", najavljuje novi ministar. Posebno puno očekuje i od svojih programa energetske učinkovitosti. Iz Europskih fondova, Europske investicijske banke i Europske banke za obnovu i razvoj očekuje jeftiniji novac kojim će obnoviti oko 11 tisuća objekata javne uprave. Također, napokon će se i objediniti svi sada raštrkani poticaji da bi investitori bili stimulirani da za tržište grade energetski učinkovite i zelene zgrade. "Svim ovim mjerama graditeljstvo ćemo ponovno uzdignuti kao važnu komponentu BDP-a, a građanima ćemo omogućiti jeftinije i ugodnije življenje", zaključuje Vrdoljak.

Vezane vijesti

Vlada olakšava legalizaciju nezakonito izgrađenih zgrada

Vlada olakšava legalizaciju nezakonito izgrađenih zgrada

Vlada je danas prihvatila prijedlog Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama kojim bi se trebao pojednostaviti i pojeftiniti postupak… Više

Komentari

Ovaj članak nema komentara.

Nije moguće komentirati članke starije od tri mjeseca.

Najnovije

Izbor urednika