Objavljeno u Nacionalu br. 859, 2012-04-30

Autor: Ivan Pandžić

Tko prvi, njemu shopping centar

Tri investitora žele graditi velike trgovačke centre i još dva manja u turističkom simbolu Hrvatske. Uspjet će samo jedan, a ostali će izgubiti novac

Dubrovnik, najpoznatiji hrvatski turistički simbol, ima i jednu svoju specifičnost nezamislivu za
grad svog ugleda i veličine. Za razliku od svih, pa i manjih gradova na obali, ali i u unutrašnjosti, Dubrovnik nema klasični, moderni trgovački centar. Zbog skupoće zemljišta, sporog urbanističkog planiranja, u taj grad su se relativno kasno probili veliki prodavači robe široke potrošnje poput Getroa, Lidla ili supermarketa Konzuma. Prema postoji velik interes domaćih i stranih brandova, trgovački centar poput Avenue Malla, City Centera One ili Supernove - još nije izgrađen. Kako su i investitori prepoznali priliku, počeli su okrupnjavati zemljište i sad su uletjeli u drugi problem - trenutačno je planirano previše trgovačkih centara. Kad bi se svi izgradili, nitko ne bi uspio s obzirom na ciljane kupce. U Dubrovniku zato teče tajna tržišna utrka triju investitora koji žele napraviti trgovački centar od oko 30-ak tisuća četvornih metara i još dva koji planiraju manje projekte. Uspjet će samo jedan, koji prvi uspije ishoditi dozvole i osigurati financiranje.



"NAJGORE ŠTO BI SE MOGLO dogoditi u Dubrovniku jest da se izgrade svi planirani
trgovački centri, jer bi onda svi loše poslovali. Slično se dogodilo u Osijeku, kad su paralelno
krenule pripreme triju trgovačkih centara, iako je jedan bio sasvim dovoljan. Jedan je
odustao jer je zadnji krenuo, dok su dva izgrađena. I oba nisu u dobroj situaciji, jer investitori
ne mogu ostvariti povrat uloženoga", kaža Patrick Franolić, direktor hrvatske podružnice

međunarodnog nekretninskog konzultanta Spiller Farmer. Upravo zbog konkurencije sva tri investitora u popriličnoj tajnosti drže svoje planove. Pokušavaju se naći zakupci i osigurati
financiranje. U samom gradu prvi centar trebao bi se graditi zajedno sa stambenim kompleksom na mjestu bivše tvornice Radeljević u luci Gruž. Zemljište je prvi preuzeo zagrebački IGH na čelu s Jurom Radićem, a prije godinu dana prepustio polovicu udjela u projektu „prijateljskoj“ tvrtki Trames koju vodi zet njihova direktora - Marko Balija. Trgovački centar ukupne bruto površine od oko 35.000 četvornih matara samo je dio šireg kompleksa stanova i ureda vrijednih 90 milijuna eura. Zajedno s krizom i značajnim smanjenjem posla u građevinarstvu, IGH je zapao u financijske probleme i trenutačno radi na restrukturiranju i
dokapitalizaciji. Odustali još nisu, ali dok su se oni koprcali u proceduralno-financijskim problemima, na jugu Dubrovnika probudila se konkurencija.

Na putu prema zračnoj luci, u Župi dubrovačkoj, trgovački centri se planiraju na dvije
lokacije. Prva je poznata Dubrovčanima jer se nalazi u poslovnoj zoni Čibača, gdje su već
Getro i Lidl i Spiona land, mali trgovački centar u kojem prevladavaju bijela tehnika, odjeća
i obuća. Spiona, kao i susjedno zemljište, u vlasništvu je lokalnog HDZ-ova poduzetnika
Đure Lonze. Iako je i Spioni promet pao, jedna od tvrtki kćeri je u blokadi, Lonza planira srediti
papire za izgradnju novog trgovačkog centra koji bi postigao sinergiju s već postojećim prehrambenim trgovinama.

NAJTAJNOVITIJA JE TREĆA investicija, također u Župi dubrovačkoj. Iako nam je potvrđeno
da je grupa lokalnih investitora uspjela okrupniti zemljište, sama imena nismo uspjeli doznati,

niti se oni žele eksponirati u javnosti dok ne dovrše sve imovinsko-pravne poslove. Koliko se uspijeva doznati, vjerojatno će nakon toga pokušati prodati zemljište za gradnju velikog
trgovačkog centra. Uz ova tri velika centra, planirana su još dva manja. Prvi je na krovu javne
garaže koja se pokazala poslovno promašenim javno-privatnim partnerstvom bivše HDZ-ove
gradonačelnice Dubravke Šuice. Privatni partner, švicarska Midia grupa, ne uspijeva popuniti
garažu dovoljnom količinom vozila, pa planiraju na krovu napraviti trgovački centar između
pet i šest tisuća četvornih metara ne bi li privukli Dubrovčane i da parkiraju u njihovoj garaži.
Kako je i Midia grupa zbog partnerstva u financijskom problemima i napetim odnosima
s gradskom vlašću, koju sada vodi HNS-ov gradonačelnik Andro Vlahušić, još s ne zna kad bi
trebala početi izgradnja.

SLIČNA NEIZVJESNOST JE i s Konzumovim zemljištem u sjevernom dijelu grada, Mokošici.
Tamo bi se uz ovaj trgovački lanac trebao smjestiti i manji prodajni park, ali dozvole još nisu
izvađene. Bez ulaženja u imena investitora, u konzultantu Spiller Farmeru koji su specijalizirani
i za najam trgovačkih prostora, kažu da bi uz jedan veći trgovački centar vjerojatno mogao

proći i jedan manji unutar grada. Ali kamo sreće da je to sve. Veći trgovački centri nisu namijenjeni turistima, nego lokalnom stanovništvu. Putnici s cruisera koji staju u Dubrovniku neće ići u trgovačke centre izvan užeg središta. Oni žele kupiti suvenire ili specifične lokalne proizvode. A za to im je sasvim dovoljna ponuda na Stradunu i okolici. I turisti koji na duže dolaze u Dubrovnik veće su kupovne moći i teško se može očekivati da će oni i tijekom turističke sezone imati većinski udio u prometu trgovačkog centra. Teško da će netko s iznadprosječnim primanjima iz zapadnih zemalja doći kupiti odjeću i obuću u Dubrovnik, pa bio to i domaćim kupcima privlačni trgovci odjećom H&M i Zara ili Deichmann koji je specijaliziran za obuću.

"Onaj tko se prvi izgradi može računati u špici sezone na oko 100 tisuća potencijalnih kupaca,
a trgovački centar fokusirat će se na one koji su u radijusu vožnje 45 minuta. Može se računati
i na kupce iz Bosne i Hercegovine", kaže Patrick Franolić. Tko prvi uspije izgraditi, ima
i dodatne beneficije. Modni brandovi su spremni platiti i 30-40 posto veće najamnine kako bi
bili prisutni u Dubrovniku, kaže Franolić. Prosjek zakupa četvornog metra u Hrvatskoj je oko
22,5 eura za četvorni metar, plus porez, troškovi održavanja, režije, promocija i slično. U Spiller Farmeru ističu kako ima barem 15 modnih brandova koji su iskazali spremnost da otvore svoje trgovine u prvom dubrovačkom trgovačkom centru, ali i oni čekaju tko će prvi ishoditi dozvole i što će ponuditi. Kako je financiranje za izgradnju kod banaka danas teško osigurati bez barem 60 ili 70 posto rezerviranih zakupaca,
investitori se u Dubrovniku vrte u krug.

Investitori, osim toga, trebaju ponuditi arhitektonski lijepo oblikovanu zgradu, fleksibilnost za
zakupce i dodatne sadržaje koji će privući lokalno stanovništvo. Upravo lokalno stanovništvo u Dubrovniku jedan je od najvećih gubitnika zastoja u planiranju i skupog građevinskog zemljišta koje u ovom atraktivnom gradu stoji oko 300 eura za četvorni metar. Oni koji nemaju neku suvenirnicu ili apartmane za iznajmljivanje, nego rade za hrvatsku plaću, imaju iznadprosječne troškove za osnovne potrepštine poput hrane ili pića. U kombinaciji s visokim cijenama nekretnina, to uzrokuje sve veće iseljavanje iza same gradske jezgre, gdje se stanovi prepuštaju strancima. A oni su samo povremeno u Dubrovniku.

VELIKO OLAKŠANJE ZA troškove života lokalcima su zato donijeli veliki prehrambeni lanci
koji su se uspjeli otvoriti u Dubrovniku, pa sada željno očekuju i trgovački centar. Navala investitora koji ga žele izgraditi i na Dubrovnik posljedica je preslagivanja na tržištu koje traje zadnje tri godine. Sve do 2009. većina inozemnih investitora željela je izgraditi centar u Zagrebu čiji stanovnici imaju višu kupovnu moć pa je centru zajamčen promet zbog velike koncentracije kupaca. Već s početkom krize stigla su i prva upozorenja da bi u slučaju izgradnje svih trgovačkih centara Zagreb imao više kvadrata u trgovačkim centrima nego stanovnika. Polako se fokus počeo premještati na manje gradove - Osijek, Rijeku, Split, Zadar, Pulu, Varaždin, Poreč, Šibenik. Zagreb se i danas muči s viškom kvadrata, dva centra su zatvorena, jedan je pred odumiranjem i mijenja namjenu, dok su investitori odustali od većine daljnjih planiranih ulaganja u klasične trgovačke centre. Najpoznatiji je primjer Ikea, koja je, čekajući sve dozvole, odlučila napraviti samo svoj dućan s namještajem, dok je trgovački centar ostavila za bolja vremena. Zbog toga investitori sada traže podobne manje gradove, a kako oni nemaju apsorpcijsku moć kao Zagreb, mnogi će izgubiti novac ako ih konkurencija pretekne u izgradnji nakon što su već kupili zemljište. Dubrovnik je samo jedan
od najboljih primjera.

Vezane vijesti

Spašavanje Jure Radića

Spašavanje Jure Radića

Dioničarska struktura IGHa ovog bi mjeseca trebala biti potpuno promijenjenana štetu malih dioničara tvrtke koju vodi Jure Radić. Prema neslužbenim… Više

Komentari

Ovaj članak nema komentara.

Nije moguće komentirati članke starije od tri mjeseca.

Najnovije

Izbor urednika