Iako tržište nekretnina iz godine u godinu bilježi kontinuirani rast, u Hrvatskoj još uvijek ne postoji zakonska regulativa koja jasno definira i regulira posredovanje i promet nekretninama. O prijedlogu jednog takvog zakona nekretnina te o ostalim događajima koji su obilježili hrvatsko tržište nekretnina u 2005., razgovarali smo s Dubravkom Ranilovićem, predsjednikom Udruženja za poslovanje nekretninama pri HGK-u.
NACIONAL: Što je obilježilo hrvatsko tržište nekretnina u 2005.?
- Tri stvari; porast cijena gradskog stambenog prostora, povećani interes stranaca za kupnju nekretnina u priobalju i razvoj uredskog prostora u gradu Zagrebu.
NACIONAL: Zbog čega je cijena gradskih stanova iz godine u godinu sve viša?
- Problem je u tome što potražnja za stanovima konstantno raste, a izgradnja je ne može adekvatno pratiti. U Hrvatskoj se godišnje u prosjeku izgradi oko 15.000 stanova, a potražnja je gotovo dvostruko veća.
NACIONAL: Kako riješiti taj problem?
- Država, odnosno lokalna samouprava mora se ozbiljnije uključiti u stambenu planiranje, bez toga nema rješenja stambenog pitanja. Ne može se stambena politika osloniti na pojedinačne investitore.
NACIONAL: Treba li strahovati zbog povećanog interesa stranaca za hrvatske nekretnine?
- Iako je potražnja stranaca za nekretninama velika, realizacija je relativno mala jer 90 posto tih stranaca očekuju da će nekretnine u Hrvatskoj moći kupiti za manje od 20.000 eura. Ono što je moguća opasnost je da stranci pokupuju jeftine nekretnine u Zagorju, Slavoniji i Lici, gdje su one još uvijek podcijenjene. To se dogodilo u Sloveniji, gdje su stranci najviše kupovali jeftina imanja u prekomurju. U Hrvatskoj nekretnine na moru već imaju visoke cijene tako da se može reći da su one relativno zaštićene od najezde stranaca.
NACIONAL: Hoće li ulazak Hrvatske u EU dodatno povećati interes za hrvatske nekretnine?
- Uspoređujući s onim što se desilo u Sloveniji i nekim drugim zemljama nakon ulaska u EU, interes za nekretninama porast će 30 posto. Tu treba napomenuti da smo mi, za razliku od Slovenije, bili puno liberalniji u stjecanju nekretnina stranaca, tako da taj boom potražnje neće biti tako izražen kao kod njih, koji su sustav reciprociteta prihvatili tek nakon ulaska u EU.
NACIONAL: Hoće li taj povećani interes podići cijene u nebo?
- Kod nas je problem to što je Hrvatska mala zemlja pa je mali i uzorak, pa obično kad poraste jedna cijena, porastu sve. Po mom mišljenju cijene nekim nekretninama će rasti, neke će stagnirati a neke će i pasti, ovisno o lokaciji i kvaliteti nekretnine. Kod nas se svi osjećaju pozvanim da podižu cijene, a to više nije moguće jer su kupci koji dolaze u Hrvatsku već profilirani i točno znaju što žele. Tako oni primjerice više nisu toliko zainteresirani za obalna područja koja su građevinski devastirana, dok je interes za ekskluzivnim lokacijama u prirodnom okruženju sve veći. Kada uđemo u EU i kada se tržište nekretnina potpuno razvije vidjet će se koje nekretnine vrijede a koje ne. U sadašnjem prijelaznom razdoblju mnogi precjenjuju svoje nekretnine.
NACIONAL: Koji su najveći problemi hrvatskog tržišta nekretnina?
- Mislim da je tržište nekretnina samo dio segmenta čitavog hrvatskog gospodarstva pa ima slične probleme kao i ostale grane. Jedan od glavnih problema zasigurno je zakonska regulativa. Tu treba napomenuti kako mnoge zapadne zemlje također nemaju poseban zakon koji uređuje tržište nekretnina, ali zato što kod njih postoji tradicija trgovanja nekretninama pa sve funkcionira normalno. Tamo se ljudi time bave već 200-tinjak godina dok se kod nas tržište nekretnina počelo razvijati tek nakon 1990. Drugi veliki problem je što lokalne uprave i gradovi ne sudjeluju na pravi način u razvoju nekretnina te premalo kontaktiraju sa strukom.
NACIONAL: Kakve bi promjene trebala donijeti zakonska regulativa?
- Zakonom o posredovanju u prometu nekretninama točno će se utvrditi tko se i pod kojim uvjetima može baviti nekretninama pa će doći do koncentracije snage kvalitete, odnosno ostat će manji broj tvrtki s većim brojem zaposlenika i kvalitetnijom uslugom koje će se više baviti razvojem projekata. Danas je većina tvrtki s jednim ili dvoje zaposlenih okrenuta kratkoročnoj zaradi i ne razmišlja o poboljšanju proizvoda koji nudi.
NACIONAL: Kad bi Zakon trebao stupiti na snagu?
- Prijedlog zakona izrađen je u Ministarstvu gospodarstva u suradnji s Udruženjem poslovanjem nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i trenutačno se nalazi na završnoj doradi. U saborsku bi proceduru trebao ući početkom 2006., a njegovi rezultati osjetit će se tek godinu-dvije nakon njegova donošenja, kad prođe prijelazno razdoblje.