Igor Oppenheim, predsjednik Udruge developera pri HGK-u i prvi čovjek Ingre FOTO: Martina Cvek LoborecIgor Oppenheim, predsjednik Udruge developera pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i predsjednik Uprave građevinske tvrtke Ingra, prvi je otvoreno progovorio o dramatičnoj situaciji u kojoj se našao cjelokupni građevinski sektor i tržište nekretnina. „Mislim da je situacija doista dramatična, ne dižemo mi sada kao Udruga uzbunu radi sebe. Mislimo da imamo ozbiljan problem koji se ne rješava i da dosadašnja rješenja poput simboličkog snižavanja cijena i kamata nisu dala nikakvog rezultata. Treba sjesti za stol s predstavnicima države i vidjeti što se može učiniti, možda smanjiti PDV, poticati stambenu štednju ili uvesti neku drugu mjeru, nešto se jednostavno mora učiniti jer cijeli sektor stoji. Ako se ovo stanje nastavi, sljedeće godine ostat ćemo bez projekata vrijednih 10 milijardi eura, koji bi se ostvariti kada bi vlada uvela mjere koje bi omogućile povoljnije uvjete poslovanja", kazao je Oppenhaim s kojim smo razgovarali u njegovom uredu na prvom katu Ingrine zgrade u Zagrebu.

Tvrdite da developeri u Hrvatskoj posluju u iznimno nepovoljnim uvjetima. Možete li pojasniti o kojim se problemima točno radi?

- Postoje neki stari problemi, a pojavii su se i novi, uzrokovani globalnom financijskom krizom. Od starih problema istaknuo bih ograničavajuću pravnu regulativu iz koje proizlazi nedovoljna pravna sigurnost, fiskalno i parafiskalno opterećenje te adminstrativni problemi. Kriza je prouzročila veliki pad svih kategorija potrošnje osim državne, što je dodatno produbilo spomenute probleme. Došlo je i do pada ukupne vrijednosti investicija, a izvori kapitala postali su nedostatni i skupi. Veliki problem je i nelikvidnost te skuplji i nepovoljniji krediti građana što je zajedno sa svim prije navedenim, dovelo do ozbiljih problema u sektoru nekretnina.

Što bi država mogla učiniti da stvori bolje uvjete developerima i da cijelo tržište nekretnina ponovno zaživi?

-Prema prosječnoj strukturi troškovnika za četvorni metar stana u Zagrebu, samo 40 posto odnosi se na izgradnju. Ostalih 60 posto odnosi se na PDV i porez na dobit - 15 posto, vodne naknade i komunalni doprinos - 7 posto, zemljište - 26 posto, projektiranje, kapital i druge troškove. Samo u zadnje tri godine za vodnu naknadu uplaćeno je milijardu i pol kuna, a nitko ne zna u što su one točno utrošene. Mi želimo da se nekako proba rasteretiti taj troškovnik kvadrata stana, za kojeg svi očekuju da će pojeftiniti. Ja osobno ne vidim neki prostor za pojeftinjenje, pogotovo kada se iz dana u dan samo povećavaju nameti. Umjesto da država stvara sve bolje uvjete, ona radi upravo suprotno. Tvrdim da je u posljednjih godinu dana realan pad stanogradnje i kupnje stanova u Hrvatskoj oko 30 do 40 posto. Jedna Srbija uspjela je to riješiti ukidanjem plaćanja PDV-a pri kupnji prve nekretnine. U Hrvatskoj je trenutno zaleđeno oko 300 milijuna eura PDV-a u neprodanim izgrađenim stanovima. Država bi mogla napraviti čitavu lepezu stimulativnih mjera koja bi potaknula prodaju tih stanova. Moglo bi se naprimjer PDV smanjiti za 5 posto onima koji kupuju svoju prvu nekretninu, uvesti dodatne pogodnosti mladim obiteljima ili dodatno stimulirati stambenu štednju.

Projekti se već počeli seliti u susjedne zemlje

Što će se dogoditi s tržištem nekretnina u 2010. ako se ništa ne poduzme i sve ostane kao do sada?
- Držim da će sigurno 15 do 20 tisuća ljudi ostati bez posla, da neće biti niti jednog novog projekta te da će se svi najavljeni projekti odgoditi ili preseliti u susjedne zemlje. Već danas smo svjedoci preseljena nekih projekata u Srbiju, Crnu Goru i Bosnu i Hercegovinu. Inače, Hrvatska puno zaostaje u stranim ulaganjima i sigurno ima prostora da se tu napravi puno više.

Koliko su banke s povećanjem kamata utjecale na negativna kretanja na tržištu nekretnina?

- Banke su sigurno jednim dijelom utjecale na tržište, ali nisu ni one svemoguće. Ako nema potrošnje, ako ljudi nisu sigurni u svoja radna mjesta i ako se javlja čitav niz drugih problema u društvu ne mogu banke biti presudne. One mogu uvesti neke modele u kojima garantiraju da kamate u prve dvije godine otplate neće biti veće od pet posto, ali nitko ne može garantirati da one u sljedećih 12 ili 15 godina neće iznositi 7, 8 ili 12 posto.

Je li djelomični uzrok slaboj prodaji stanova i svojevrsni građevinski boom koji se dogodio posljednih godina i zbog kojeg se na tržištu našao veliki broj stanova?

- I tu se sigurno skriva jedan dio problema. Na hrvatskom tržištu postoji desetak ozbiljnih tvrtki koje se već desetljećima bave kvalitetnom gradnjom nekretnina. Posljednjih nekoliko godina, zahvaljujući realno povećanoj potražnji, pojavile su se brojne male tvrtke koje su nošene idejom o brzoj zaradi pokušavale po istoj cijeni prodavati nekvalitetnije stanove. Tu je nekakav red napravljen licenciranjem u građenju pa se takve stvari danas događaju puno rjeđe nego prije.

U javnosti je stvoreno mišljenje da treba pričekati s kupnjom stanova jer će investitori sigurno, pritisnuti problemima, uskoro prodavati stanove po znatno nižim cijenama. Što mislite o tomu?

- Ljudi danas reagiraju puno drugačije nego prije nekoliko godina. Vi ste prije mogli prodavati stanove u nacrtima, čim ste imali građevinsku dozvolu, čak i prije početka gradnje. Danas kada na tržištu imate tisuće završenih stanova, sa svim dozvolama, ne možete ih nikome prodati, jer jednostavno nema kupaca. Tome dosta pridonosi i stvoreno očekivanje da će ti kvadrati stana silno pojeftiniti, što je po mom mišljenu potpuno neralno, jer se u cijeni kvadrata samo 40 posto odnosi na izgradnju. Ljudi misle da će investitori, kada počnu propadati, početi prodavati stanove u bescjenje, ali to neće biti tako. Banke koje preuzmu te stanove isto ih neće prodavati po cijeni koja bi im stvorila gubitak.

Prostor za smanjenje cijena ne može se tražiti u dobiti investitora

Mnogi smatraju da je cijena stanova visoka zbog prevelike dobiti investitora. Koliko ona iznosi u odnosu na današnje prosječne cijene kvadrata te koliko je iznosila prije krize?

- Prema izračunu Udruge developera u prosječnoj cijeni stana od 1850 eura za četvorni metar, dobit investitora je 3,72 posto. Ta dobit prije krize iznosila je 7,15 posto, tako da je jasno da u sadašnjoj situaciji na tržištu, mogućnosti za ozbiljnije spuštanje cijena bez izravnih gubitaka za investitora, jednostavno nema.

Zbog čega su onda nekretnine u Hrvatskoj znatno skuplje od onih u regiji?'Prema izračunu Udruge developera u prosječnoj cijeni stana od 1850 eura za četvorni metar dobit investitora je 3,72 posto', kaže Oppenheim

- S jedne strane kriva su velika davanja koja je teško objasniti. Naravno da svatko zna da kada gradi neki objekt ili nekretninu mora imati vodni priključak i komunalnu mrežu, ali mi tražimo da se barem 50 posto uplaćenog komunalnog doprinosa stavi u funkciju objekta koji se gradi. Znači samo želimo da se namjenski koriste ta sredstva, a ne da se troše na neke sasvim druge stvari. Velik je problem i što se komunalna naknada plaća na bruto površinu. To znači da je jednaka za četvorni metar stana kao i za sve zajedničke prostore, podrumske prostore, stubišta, hodnike i lođe, a od kupca se to u konačnici ne može naplatiti jer on ne želi platiti istu cijenu za lođu ili neki drugi pomoćni prostor kao za kvadrat stana. To se onda odražava i na arhitekturu stanova jer se svi zajednički prostori smanjuju na minimum budući da se ne mogu komercijalizirati. Zato imate male uske hodnike, male zajedničke prostore, male ulaze i garaže u koje jedva stane normalan automobil, a kamoli neki veći. A sve to dalo bi se popraviti jednostavnim administrativnim promjenama, koje bi dovele do povoljnijih cijena i većeg prometa nekretnina što bi u konačnici donosilo veće prihodi u državni i lokalni proračun. Bez promjena imat ćemo skupe nekretnine koje nitko neće kupovati.

Da li se usprkos ovom izuzetno teškom stanju na tržištu, neke nekretnine ipak više traže i kupuju od drugih?

- Rekao bih da, kao i u svakoj krizi, luksuz uvijek nađe put do svog kupca. Tako će primjerice projekti koji se nalaze u elitnim dijelovima grada ili na ekskluzivnim lokacijama na Jadranu lakše pronaći kupca nego neki konfekcijski proizvod kakvih ima tisuću na tržištu. Imate tisuće neprodanih stanova u Sesvetama koje je Agencija za promet nekretninama nudila po izuzetno povoljoj cijeni, ali kupaca nema, što jasno govori da nešto nije u redu na tržištu i da treba nešto učiniti. Tu bi država definitivno trebala naći nekoliko stotina milijuna kuna koje bi bile jednokratni trošak u budžetu, ali bi dugoročno donijele višestruku korist, i to u milijardana, a ne milijunima.

U posljednje vrijeme sve se više priča da su već prošli najgori dani krize i da je oporavak već na horizontu? Smatrate li da je najgore iza nas?

- Mi možemo reći da je kriza gotova, ali ja ne vidim da će se u ovoj ili sljedećoj godini napraviti bitni pomaci. Cestogradnja će biti smanjenja, državne investicije će biti smanjenje, HEP se vjerojatno isto tako neće moći puno povećavati; prema tomu ne vidim gdje su ti zamašnjaci koji će vući gospodarstvo. Mislim da u našem segmentu ima potencijala te da budućim investitorima koji namjeravaju uložiti više stotina milijuna eura treba garantirati dobivanje svih potrebnih dozvola u roku 45 dana i da ih treba poticati. Pa nije španjolska Costa Brava nastala zato jer je netko tamo htio sagraditi one silne ružne nebodere, nego jer je tamo netko sigurno poticao tu izgradnju jeftinim priključcima i mogućnostima dobivanja povoljnih sredstava.