U procesu povrata imovine oduzete za vrijeme komunizma kupci na tržištu nekretnina ponajprije nalaze atraktivne zaštićene spomeničke cjeline, palače ili ladanjske kuće.Duž cijele jadranske obale, ali i u kontinentalnoj Hrvatskoj, učestala je prodaja zaštićenih spomenika kulture najviše vrijednosti fizičkim osobama, u pravilu privatnim stranim ulagačima. U procesu povrata imovine oduzete za vrijeme komunizma kupci na tržištu nekretnina ponajprije nalaze atraktivne zaštićene spomeničke cjeline, palače ili ladanjske kuće. Ti objekti su nakon nacionalizacije godinama imale privredne, uslužne ili društvene funkcije, poput restorana, hotela, galerija ili su, prazne i zapuštene, naprosto propadale. Stručnjaci upozoravaju da je na djelu rasprodaja spomeničke baštine kojom se uništava vlastita kultura, gubi kulturni identitet i posebnost hrvatske obale, jer novi vlasnici nekretnine uređuju prema vlastitom ukusu i potrebama. Najčešće je na meti Dubrovnik, najatraktivnija i najpoznatija hrvatska destinacija s bezbroj zaštićenih spomenika kulture.

'Atlas' će obnoviti gradsku žičaru, kojom će posjetitelji stizati do vrha Srđa, gdje će se graditi golf igrališta Irski investitori pokazali su interes da na lokaciji Iza grada grade javne garaže i multimedijalni centar s koncertnim dvoranama Cijena četvornog metra poslovnog prostora na Stardunu je 10.000 eura a cijena četvornog metra stana u zaštićenoj staroj jezgri doseže i 5000 eura“Svakodnevno smo suočeni s prodajom dubrovačkih spomenika kulture koji kao stambeni ili poslovni prostori, zbog strahovito velikog porasta zanimanja za Dubrovnik, dosežu astronomske cijene. Istovremeno smo zatrpani ponudama za prvokup nekretnina. Cijena četvornog metra poslovnog prostora na Stardunu je 10.000 eura a cijena četvornog metra stana u zaštićenoj staroj jezgri doseže i 5000 eura”, ističe dubrovačka gradonačelnica Dubravka Šuica. Nedavno se dogodio još jedan slučaj prodaje zaštićenog spomenika kulture, “Grand Hotela” na Lopudu, kao dijela stečajne mase “Hotela Lopud”. Na zgražanje gradskih vlasti i cijele kulturne javnosti na stečajnoj dražbi, za 1,6 milijuna eura, prodan je zaštićeni spomenik moderne arhitekture, sagrađen 1936., nekadašnje vlasništvo lopudske obitelji Glavović. Dubrovnik se od rasprodaje spomeničke baštine brani vlastitim modelom kojim će se kao uzorom, žele li sačuvati svoju kulturnu i spomeničku baštinu, vrlo brzo morati poslužiti i drugi hrvatski gradovi. Uz niz mjera i akcija kojima traži pomoć Vlade, izmjena zakona, pomoći gradova prijatelja i uglednih investitora kojima je spreman pružiti dugogodišnje koncesije, Dubrovnik i gradonačelnica Dubravka Šuica maksimalno koriste zakonsku mogućnost prvokupa nekretnina. Temeljem Zakona o kulturnim dobrima zaštićeni spomenici kulture se najprije na prodaju moraju ponuditi državi, županiji i gradu i to prvenstvo kupnje se moraju iskoristiti u roku od 60 dana.

“Dok Vlada ni Dubrovačko-neretvanska županija u posljednje dvije i po godine nisu mogle kupiti ni jedan objekt, Poglavarstvo koristi pravo prvokupa i čini sve da proračunskim sredstvima i na druge poticajne načine otkupi i u gradsko vlasništvo prenese što više nekretnina, prvenstveno palača, ljetnikovaca i poslovnih prostora koje čine dubrovačko spomeničko blago”, napominje gradonačelnica Dubravka Šuica. “O nekontroliranoj prodaji spomenika kulture planiramo razgovarati s premijerom Sanaderom i ministrima u hrvatskoj Vladi. Već smo zatražili financijsku pomoć države. Predložit ćemo i izmjene Zakona o kulturnim dobrima u kojem će prodaja takvih nekretnina biti regulirana i obvezom investitora da u određenom roku moraju obnoviti spomenik kulture. Više se ne smije ponoviti slučaj derutnog stanja palače Pucić na Pilama, vlasništvo Atlasa, koja se nalazi na samom ulazu u povijesnu jezgru grada. Nakon dugih i teških uvjeravanja novi vlasnik, Androniko Lukšić, spreman je obnoviti palaču u skladu sa smjernicama konzervatora”, kaže gradonačelnica Dubravka Šuica. Dubrovnik je do sada, zahvaljujući proračunu, prvokupom uspio sačuvati raritetni ljetnikovac Giorgi u kojem je održana posljednja sjednica Senata Dubrovačke Republike. U gradsko vlasništvo prenesen je ljetnikovac Kaboga, uskoro će Grad postati i vlasnik ljetnikovaca Restić i Lazarević u Rijeci dubrovačkoj. Ljetnikovac Stay je već ranije spašen i obnovljen i u vlasništvu je Ministarstva kulture a u njemu je smješten Konzervatorski odjel.

Gradonačelnica po svaku cijenu prvokupom želi sačuvati “Grand Hotel” na Lopudu a novim projektima i ulaganjima u poticajnu stambenu izgradnju spasiti Pustijernu, ali i kompleks palača: palaču Bučić-Ranjina-Tuzidić, palaču Gučetić i palaču Ranjina u ulici Braće Andrijića. Dubrovnik je u prošloj godini, koristeći pravo prvokupa, za 10 milijuna kuna od države kupio 11 poslovnih prostora u staroj gradskoj jezgri. Na atraktivnim pozicijama na i oko Straduna, u Širokoj ulici i ulici Od puča, ulici Cvijete Zuzorić i Uz jezuite grad je na taj način osigurao prostore koje će davati u najam sukladno gradskim potrebama i detaljnom urbanističkom planu. Prvokupom kompleksa bivšeg restorana Ocean i nekretnine u Zagrebačkoj ulici, na koje je potrošeno gotovo milijun eura, otvorene su mogućnosti za rješavanje velikih prometnih problema stare gradske jezgre i izgradnje javnih parkirališta. Ali, prvokup vrijednih nekretnina i već raspisani natječaji za koncesijsko ulaganje u izgradnju dviju velikih javnih garaža, na Ilijinoj glavici i Iza grada, otkrivaju velike i ambiciozne planove Poglavarstva. Naime, osim 720 parkirnih mjesta na Ilijinoj glavici, na lokalitetu Iza grada planira se izgraditi javna garaža sa sedam podzemnih etaža a na vrhu bi bio izgrađen multimedijalni centar sa koncertnim i kongresnim dvoranama. Gradonačelnica i njezin tim krenuli su u ostvarenje novog kulturnog projekta – Dubrovačkih zimskih igara.

“U Dubrovniku se ne može živjeti samo ljeti, već i za Novu godinu, blagdane, feštu Sv. Vlaha, karneval ali ipak nedostaje događanja. Njih će biti kada osiguramo uvjete za glazbene i turističke manifestacije”, uvjerena je Dubravka Šuica. Atlas je donio odluku o obnavljanju gradske žičare kojom će posjetitelji stizati do vrha Srđa, gdje će se graditi golf igrališta. Tako se model i praksa očuvanja spomeničkog blaga pretvara u cjeloviti razvojni, poslovni i kulturni projekt budućnosti Dubrovnika. “Ovu gradsku upravu zasuli su zahtjevi prvokupa, sukladno Zakonu o kulturnim dobrima. Kako je Dubrovnik postao vrlo atraktivno odredište bogataša, interes se ustostručio pa se svakoga dan pojavi ponuda za jednu nekretninu”, kazala nam je Dubravka Šuica. “O tome odlučuje Poglavarstvo a odlučili smo, zbog nedostatnog proračuna, da stanove u staroj jezgri ne kupujemo i ponuđeni su svim zainteresiranim. Nastojimo otkupiti poslovne prostore, posebno ako je riječ o dvorcima, ljetnikovcima i palačama. Dubrovnik će učiniti sve da ih otkupi, zaštiti i obogati sadržajima. Nažalost, po zakonu nemamo pravo dizati kredit za kupnju takve nekretnine, jer se kredit koristiti samo za kapitalna ulaganja i komunalnu infrastrukturu. Sredstva u proračunu predviđena za prvokup nekretnina nisu dovoljna.”

Gradonačelnica s ponosom ističe kako je Grad kupio ljetnikovac Giorgi u Rijeci dubrovačkoj. Riječ je o renesansnom ljetnikovac iz sredine 16. stoljeća, s velikom i malom terasom i orsanom, kapelicom i velikim vrtom a njegova vrijednost se procjenjuje na 600.000 eura. Dubrovnik je za taj ljetnikovac i sentimentalno vezan. “U ljetnikovcu Giorgi u noći 18. siječnja 1814. održana je posljednja sjednica Senata Dubrovačke Republike na kojoj je donesena odluka o obnovi Dubrovačke Republike, ali su Francuzi konačno označili njezin kraj. Kao svijetli primjer brige za baštinu, ljetnikovac smo kupili za 2,5 milijuna kuna od pravnih slijednika. Predstoji nam veliki posao na njegovoj restauraciji”, kaže Dubravka Šuica. Poznati ljetnikovac Bunić-Kaboga otkupljuje se od poduzeća u stečaju Zidar, čime će grad u cijelosti postati vlasnik ladanjskog kompleksa s reprezentativnim vrtom na Batahovini, na predjelu Sustjepan. “Grad je već vlasnik ljetnikovca Bunić-Kaboga na katu a Zidar, slijedom čudnih okolnosti, vlasnik prizemlja. Uz pomoć Ministarstva kulture otkupit ćemo prizemlje za oko 800.000 kuna”, ističe član Poglavarstva Antun Kisić, prvi suradnik Dubravke Šuice na poslu prvokupa. Ljetnikovac Bunić-Kaboga izgrađen je u 16. stoljeću. Poznat je po glavnom pročelju u prizemlju koje cijelom dužinom ima reprezentativni trijem sa sedam arkada. Cjelokupan kompleks s kapelicom, koju je gradio čuveni dubrovački graditelj Petar Andrijić, objedinjen je u jednu cjelinu s posjedom obitelji Stay. Dubrovnik je već ranije vlasnik obnovljenog ljetnikovca Stay, izgrađenog oko 1600., koji koristi Restauratorski zavod Hrvatske.

Dubrovnik će u cijelosti otkupiti i ljetnikovac Restić u Rijeci dubrovačkoj, kojeg je sada 95-postotni vlasnik. Za preostali vlasnički udio ljetnikovca iz 16. stoljeća s ladanjskom kućom, vrtovima, kamenim namještajem grad je spreman platiti 50.000 eura. Za arhitektonski zanimljivi ljetnikovac Lazarević, nad kojim grad već ima 50-postotno vlasništvo, Dubrovnik je spreman isplatiti 500.000 eura. ” Dubrovnik je vlasnik niza ljetnikovaca. Razgovarali smo s mnogim domaćim i stranim investitorima i zaključili da je ljetnikovce nužno obnoviti, ali ne prodavati”, ističe gradonačelnica Dubravka Šuica. “Stoga ih dajemo u dugogodišnju koncesiju, čak na 99 godina, uz uvjet da se urede sukladno konzervatorskim smjernicama i imaju pravo javnosti. Osim pregovora s privatnim investitorima, uputili smo ponude gradovima prijateljima Dubrovnika, Badhomburgu u Njemačkoj, Helsinbordu u Švedskoj, Grazu u Austriji i Raveni u Italiji. Ponudili smo da ljetnikovci postanu njihove rezidencije u Dubrovniku, na način da imaju pravo javnosti. Osim ljetnikovaca Giorgi, Restić, Kaboga, Lazarević, Dubrovnik nudi i niz palača na Pustijerni. Nekima je grad u potpunom vlasništvu a nekima u suvlasništvu s crkvom”, naglašava gradonačelnica.

Sve te palače su kulturno dobro i u lošem su stanju pa im treba im hitna obnova. Najzanimljivija je palača Bučić-Ranjina-Tuzidić u ulici Braće Andrijića. Četverokatna barokizirana palača nekoliko dubrovačkih plemićkih obitelji, građena prvotno u gotičko-renesansnom razdoblju, vezuje se za ime venecijanskog kipara i graditelja Marina Gropellija. Barokna palača Gučetić, građena na prijelazu 17. i 18. stoljeća, u istoj ulici, u vlasništvu je Popovskog zbora. Treća, gotičko-renesansna palača Runjina, građena je krajem 15. stoljeća i dio je velikog, devastiranog stambenog bloka. Ukupno sve tri palače imaju oko 1300 četvornih metara a u njihovu obnovu potrebno je uložiti oko 3,5 milijuna eura. Osim ulaganja gradova prijatelja Dubrovnika, u takve projekte mogu se upustiti samo veliki investitori. Jedni od tih potencijalnih investitora posjetili su gradonačelnicu Dubravku Šuicu s namjerom da kupe rezidencijalnu palaču i dogovore druge moguće investicije. Privatnim zrakoplovom iz Irske stigli su Norman i Steven Turner, otac i sin, vlasnik i predsjednik Uprave Intercity Group of Companies. S njima u društvu bio je i Andrew Cazalet, direktor General Maritime Corporation, druge tankerske kompanije srednje veličine u svijetu i Dennis Bate, irski stručnjak u građevinskoj industriji. Rezultat posjete je pisma namjere Normana i Stevena Turnera o kupnji i obnovi palače na Pustijerni i iskazanom interesu za izravna ulaganja u gradnju javnih garaža i multimedijalnog centra s koncertnim dvoranama na poziciji Iza grada. O zajedničkom ulaganju na toj lokaciji Poglavarstvo uspješno završava pregovore sa Atlasom Andronika Lukšića, koji je većinski vlasnik zemljišta.

“Za Stradun i gradsku jezgru vlada veliki interes ulagača. U 2003. dobili smo 80 ponuda prvokupa. Posljednji četvorni metar stana koji nam je ponuđen iznosio je 5000 eura a poslovnog prostora čak 10.000 eura i to je stvarna tržišna vrijednost”, napominje gradonačelnica. “Nismo ksenofobični, ali kao smatramo da bismo trebali pratiti procese useljavanja. Važno nam je da stara gradska jezgra ne odumre, već da se revitalizira. Nije dobro da se u povijesnoj jezgri doseljavaju ljudi koji će u Dubrovnik doći samo ljeti ili blagdanima. Hoćemo u staru gradsku jezgru unositi novi život. Predložili smo Račanovoj, a sada i Vladi premijera Sanadera, program POS-a upravo na Pustijerni. Iako su nam prebacivali spregu HDZ-a i HNS-a, ideju je dao član Poglavarstva Antun Kisić. Na jednom dijelu Pustijerne hoćemo sagraditi kuće s 30-ak stanova. Još 20 stanova izgradili bismo za mlade obitelji u sadašnjoj zgradi starog zatvora, tik do arheološkog nalazišta. S pedeset mladih obitelji, na principu POS-a, oživjet ćemo gradsku jezgru. Stjepo Begić, član Poglavarstva zadužen za upravljanje gradskom imovinom, objašnjava: “Radi se o investiciji teškoj oko 10 milijuna eura. Proveli smo anketu među građanima i javilo se čak 299 mladih obitelji koje bi htjele stanovati u staroj gradskoj jezgri i to opravdava naš napor. Međutim, investicijski je to vrlo zahtjevno, jer graditi u staroj jezgri je znatno skuplje. Poslovne prostore u prizemlju grad bi prodao, a obitelji bi bile privilegirane i plaćale četvorni metar po cijeni od 900 eura. Vjerujemo da će tu ideju podržat i nova Vlada. Problem zemljišta već je riješen predugovorom s APN-om a dobili smo podršku Ministarstva kulture da se problem sanacije spomenika kulture riješi kroz Zavod za obnovu. Očekujemo ozbiljne investitore koji će raditi sukladno konzervatorskim smjernicama i detaljnom urbanističkom planu.”

Grad u prvokupu otkupljuje i poslovne prostore u staroj gradskoj jezgri kojima je Zakonom o povratu nacionalizirane imovine vlasnik postala država. Država je na provedenom natječaju po najvišim licitiranim cijenama za 1,3 milijuna eura prodala Dubrovniku 11 atraktivnih poslovnih prostora na i oko Straduna, koji su zaštićeno kulturno dobro. Poslovni prostori na Gundulićevoj poljani, Uz Jeziute, Ulici Od Puča i Širokoj tako će ostati zaštićeni a grad će s njima gospodariti putem najma. Na Stardunu zakupnina za poslovni prostor dosiže i 30.000 kuna. Svi poslovni prostori kojima se ne zna vlasnik pripali su državi. Očigledno je da bi grad mogao s njima puno bolje gospodariti. Postavlja se pitanje zašto od Straduna ne napraviti superluksuznu ulicu sa nizom butika ili specijaliziranih trgovina. “Mi nismo vlasnici Straduna već privatnici. Sukladno detaljnom urbanističkom planu predviđeno je otvaranje specijaliziranih trgovina. Ali, građevinske dozvole ne izdaje grad nego urbanistički uredi državne uprave i zbog toga je, umjesto butika visoke mode, nasred Straduna osvanuo Kiwi, sladoledarnica najgrubljeg tipa. I svi smo nemoćni. Dubrovnik kao svoj imidže ima stare, deficitarne obrte koji ne mogu doći do prostora. Kako bismo ih sačuvali, iz proračuna u cijelosti financiramo zakup brijačkih, šeširdžijskih i zlatarskih obrta”, naglašava Kisić.

Dubrovnik je prije nekoliko dana odlučio prihvatiti pravo prvokupa nad “Grand Hotelom” na Lopudu, zaštićenim spomenikom arhitekture, sagrađenom po projektu dubrovačkog arhitekta Nikole Dobrovića. Taj potez je naišao na izvanredno odobravanje javnosti. “Grand Hotel” je za 12 milijuna kuna, znatno ispod stvarne vrijednosti nekretnine, s parkom pod zaštitom Konzervatorskog odjela i 7 tisuća četvornih metara zemljišta, na stečajnoj dražbi imovine “Hotela Lopud” koncem 2003. kupio Austijanac Erwin Roth i njegova tvrtka Projekt za razvoj Lopuda. I dok Lopuđani detektiraju njegovu vezu s Francescom von Habsburg, austrijski Kurier i Gospodarski list iz Saltzburga javljaju o Rothovom bankrotu i sumnjivim poslovima na Braču, čudeći se tko mu je uopće mogao prodati toliku nekretninu na atraktivnom Lopudu. “Sramota je što je bivša gradska uprava ‘Hotele Lopud’ gurnula u stečaj zbog duga od 137.000 kuna. Nekome je bilo u interesu da se događaji ovako razvijaju”, misli Dubravka Šuica. Zbog toga je spašen “Grand Hotel” od ove prodaje. Ali, novca u gradskom proračunu nedostaje pa je gradonačelnica odlučila od Vlade zatražiti pomoć pri kupnji tog hotela. Rok za nabavu novčane sume od 1,6 milijuna eura je prekratak. Gradonačelnica smatra da nije presudno hoće li vlasnik te vrijedne i zaštićene nekretnine biti grad ili država. No grad je prošle godine reagirao po prvokupu i otkupio zgrade koje su u sklopu rješavanja gradskih prometnih problema, proširivanja cesta i javnih garaža. Prvo u Zagrebačkoj ulici, koja mora postati dvosmjerna a zatim kupnjom zgrada i zemljišta bivšeg restorana Ocean za 7 milijuna kuna, na platu Pile. “Napravljeno je arhitektonsko-urbanističko rješenje Pila kojim bi morao teći promet, na kojem ćemo izgraditi trg i spomenik braniteljima. To je investicija za budućnost grada. Da je Ocean kupio privatnik, nikad se taj dio grada ne bi mogao urediti u skladu s potrebama”, ističe gradonačelnica. Model zaštite spomeničke baštine i model razvoja Dubrovnika tako se pretvaraju u jedan zajednički, razvojni projekt.