Objavljeno u Nacionalu br. 861, 2012-05-15

Autor: Ivan Pandžić

Spas za posrnule građevinare

Budućnost je u obnovi starih kuća i stanova

Jednostavni recept "kupi, obnovi, prodaj skuplje" kod nas je neiskorišten, iako donosi pristojnu zaradu i ima vrlo pozitivne ekonomske učinke, pa je u Europi potpuno uobičajen i država ga podupire

Vlatka Poropat, dizajnerica interijera, sa suprugom Mladenom osnovala je udrugu Novi sjaj dalmatinske ruineVlatka Poropat, dizajnerica interijera, sa suprugom Mladenom osnovala je udrugu Novi sjaj dalmatinske ruine"Svatko zna da se najbolje zaradi prodajom novog automobila, ali ako ne ide, treba prodati tri rabljena da se preživi. Svima je bilo lakše naći praznu parcelu u udaljenom dijelu grada, na njoj podignuti zgradu s deset stanova i brzo ih prodati, nego se mučiti sa starim stanovima u centru grada. Sada treba shvatiti da je to vrijeme prošlo." Tim riječima Patrick Franolić, direktor hrvatske podružnice međunarodnog nekretninskog konzultanta Spiller Farmer najavljuje nove trendove u hrvatskoj stanogradnji.


Dok se puno piše o 20-ak tisuća praznih novih stanova diljem Hrvatske koji ne mogu naći kupca, malo se zna da samo u Zagrebu i okolici postoji 30-ak tisuća starih stanova koji nisu u funkciji ili trebaju adaptaciju. I država je dosad poticala samo kupnju novih stanova da spasi građevinare koji su krenuli megalomanski i banke koje su ih pratile, ali se rekonstrukcija postojećeg stambenog fonda, koja postoji u svim europskim zemljama, uopće ne financira. Na to nisu spremne ni banke, ni država, ni poduzetnici. I tu se dovodi do apsurda najpoznatije pravilo tržišta nekretnina, da su za cijenu nekretnine najvažnije tri stvari: lokacija, lokacija i lokacija. Na najboljim lokacijama u središtima hrvatskih gradova stanovi propadaju, u dalmatinskim gradićima niču apartmani, dok stare kamene kuće - kulturno naslijeđe - stoje prazne i zarasle. Ili se nadograđuju "na divlje" i neprimjereno.

Ako je kriza donijela išta dobro, građevinari će morati promijeniti svijest o brzoj i velikoj zaradi na novim stanovima. U najboljim godinama prije krize gradilo se i po 40.000 stanova godišnje, iako Austrija, s dvostruko više stanovnika i neusporedivo većom kupovnom moći, gradi oko 35.000 stanova godišnje. Stručnjaci s kojima smo razgovarali, ali i poduzetnici koji su se odlučili na manje profite, slažu se da je budućnost i potencijal za investitore i građevinare obnova postojećeg stambenog fonda i njegova daljnja prodaja, u svim većim gradovima u prvom redu starih stanova u centru, a u Dalmaciji i kamenih kuća kao najpoželjnijih nekretnina za strance, bilo za najam ljeti ili za prodaju. A tu samo djelomice spada obnova fasada koju je najavila Vlada. Jer, kako kaže Hrvoje Hrabak, predsjednik Udruženja arhitekata Hrvatske, "obnova fasada bez unutarnjeg sadržaja vodi samo novoj degradaciji za nekoliko godina".
"Nama propada kulturna baština u Dalmaciji jer patimo od sindroma skakavca. Samo skočimo i okrenemo se nečemu novome, zaboravljajući sve što imamo. Deseci tisuća kamenih kuća na obali trebaju obnovu, time se štiti kulturna baština, dobiva kvalitetniji urbanizam, ali se mijenja i turistički model. Ne radi se samo o sanaciji, nego i posve novom, održivom razvoju", kaže Hrabak. Dodaje i da se tako suvremeni život sa svim modernim tehnologijama dovodi u stare objekte.

On je član dvije godine stare udruge Novi sjaj dalmatinske ruine. Zajedno s njim tu je i predsjednik Udruženja za posredovanje nekretninama pri HGK-u Dubravko Ranilović, priznati stručnjak za nekretnine. Udrugu je osnovao bračni par Vlatka i Mladen Poropat, a financiraju je isključivo iz poslovanja svog poduzeća VMP Design&Colledani.hr koje obnavlja stare kuće u Dalmaciji. Vlatka je po zanimanju dizajnerica interijera, a Mladen je vodio velike građevinske projekte poput izgradnje Samoborskih vrtova. Odlučili su svoje znanje i ušteđevinu uložiti u obnovu starih kuća jer su u tome prepoznali tržišnu nišu koja, kako kažu, "ne donosi ekstraprofit, ali se od nje može živjeti i osigurava posao". Udrugu su osnovali da potaknu i ostale na obnovu. Udruga funkcionira na neprofitnoj osnovi, tko želi obnoviti kuću, dobiva besplatne savjete stručnjaka. "U svijetu smo vidjeli da su čitava sela na Mediteranu uređena, a kod nas propadaju. Nismo Dalmatinci, ali smo se odlučili za taj posao, a kroz udrugu želimo proširiti ideju važnosti obnove. Jedan je od osnovnih problema naših ljudi to što se boje konzervatora, ali s njima treba surađivati i relativno brzo mogu se dobiti sve dozvole. Kulturna baština postoji kako bi se sačuvala, a vi kao poduzetnik morate iz toga izvući maksimum", kaže Vlatka Poropat.

Prva kuća koju su kupili je u Betini na Murteru. Ona im služi kao ogledni primjer uređenja. Iako ima samo 58 četvornih metara korisne površine, pazilo se na iskorištavanje svakog pedlja. Tako u prizemlju i dvije etaže postoje čak dvije kupaonice, kuhinja, dnevno-spavaću soba, spavaća soba, čak i sauna.
Naravno, koliko god ideja obnove koju promiče Udruga zvučala plemenito, od nje neće biti ništa ako investitori nemaju ekonomsku korist. Ukratko, cijene trebaju biti takve da se može i zaraditi na daljnjoj prodaji. Od nje se može kupiti nova stara kuća ili stan i dalje ulagati. Poropatovi imaju nekoliko objekata na Murteru za koje pregovaraju o daljnjoj kupnji, uređenju i prodaji. Osnova modela je da oni pronađu lokaciju, ponude projekt potpunog preuređenja i onda ga, zasad, prodaju u inozemstvu. Kupac dobiva ugovor s planom preuređenja, a useljava se kad je rekonstrukcija završena.
Na žalost, da bilo tko uđe u projekte obnove, treba imati vlastitu ušteđevinu, barem za prvi projekt. Uz kupnju, treba uložiti oko 800 eura po četvornom metru za potpuno namještenu kuću. Mladen Poropat objašnjava da sigurno u posao ne bi ušli da su računali na kredite: "Na prvoj kući računamo na zaradu od 20-30 posto, što je sasvim pristojno. Banka koja nam je trebala odobriti kredit ponudila je kamatu od 10-ak posto i trebali smo i tu i našu kuću staviti pod hipoteku. Da nismo imali svoj novac, ne bismo se u to upuštali."

Financiranje je jedan od najvećih problema koji muče poduzetnike koji bi i krenuli u obnovu. Banke jednostavno nemaju izravne kredite koji bi bili povoljniji ako se ulažu u rekonstrukciju. Tek zadnje dvije godine krenuli su tzv. zeleni krediti za one koji ulažu u energetsku učinkovitost stanova. Država je s tim ciljem pokrenula i obnovu fasada i stolarije, a to čine i gradovi. Međutim, jedinstvenog programa koji bi bio namijenjen cjelokupnoj rekonstrukciji uz prihvatljive kamate jednostavno nema. Nema ni subvencija gradova i države, iako su koristi brojne. U stare stanove i kuće privlači se ponovo radno aktivno stanovništvo, uštede na kvarovima na instalacijama su velike.

"Kod nas uvijek svi podržavaju projekte, ali kad dođe do financiranja, napuste sastanke", slikovit je Josip Tica, docent na Ekonomskom fakultetu koji se specijalizirao i za nekretninsko tržište. Duboko je uvjeren da je upravo obnova isplativa budućnost za investitore, a da će tržište novogradnje i dalje padati. Smatra da treba kombinirati poticaje za energetsku učinkovitost s onima za cijelu rekonstrukciju jer imaju dodanu vrijednost i koristi su višestruke: zapošljava se puno ljudi, upotrebljava se domaći materijal, utječe se pozitivno na arhitekturu i urbanizam, ostvaruju energetske uštede. Posebno svijetlu budućnost vidi upravo u kamenim kućama koje su okružene vrtom i imaju intimnost. Za takve kuće postoji globalno tržište i postižu izvrsne cijene. No, napominje, i lokalno stanovništvo mora se obrazovati, krovovi ne smiju biti viši od drveća koje okružuje kuću. "Da budem jasan, teško će se to postići s ovom ekipom koja je naučila graditi apartmane u raznim voćnim bojama. Za to treba doći druga vrsta investitora", otvoren je Tica.

Mentalitet je zasad jedna od velikih prepreka intenzivnoj obnovi. S jedne strane, nespremnost poduzetnika da prihvate rizik i dugotrajne obnove dok se može prodati ili iznajmiti jeftinija novogradnja. S druge, sami vlasnici nekretnina, pogotovo u gradovima. U Hrvatskoj uopće ne postoji predodžba da i stanovima korištenjem pada vrijednost i da se amortiziraju. Cijene se drže visoko i ne želi se prihvatiti da bi u stan trebalo uložiti i 500 eura po četvornom metru kako bi imao postavljenu cijenu, osobito u gradovima poput Splita i Zagreba, pa makar u stanu živjela samo jedna osoba koja prima socijalnu pomoć i ne želi otići iz nekretnine, niti je prodati po tržišnoj cijeni, niti ima novca za obnovu. Službeno je, unatoč nekretnini, socijalni slučaj, jer ima male prihode, a nekretnine nisu kriterij za dobivanje pomoći. Iako ima puno razloga protiv poreza na nekretnine, ovo je jedan koji se najčešće uzima kao pozitivni efekt koji bi trebao stvoriti realno tržište rabljenih stanova.

Treći problem koji stoji na putu obnove jesu neriješeni imovinsko-pravni odnosi. Većina nekretnina u centrima je u sporovima za povrat imovine bivšim vlasnicima nakon što su oduzete u doba Jugoslavije, nisu upisane u zemljišne knjige, u gradskom su ili državnom su vlasništvu ili se gradovi i država spore oko njih. Teško je naći cjelokupne zgrade koje bi bilo isplativije obnoviti umjesto stan po stan. Pojedinačnom obnovom povećava se novac koji treba uložiti.

"Ali ako se netko potrudi prebroditi sve te probleme, prednost je što takvi stanovi redovito nisu opterećeni hipotekama i mogu se iskoristiti. S ulaganjem od 350 do 500 eura po četvornom metru mogu se potpuno urediti i prodati ili iznajmljivati po cijenama koje jamče pristojnu zaradu, nipošto ne brzu i odmah veliku. Građevinari i investitori morat će naučiti da moraju peći manje kolače. U europskim zemljama većina malih i srednjih živi upravo od obnove, dok nove stanove grade samo veliki, koji to financijski mogu podnijeti", kaže Patrick Franolić, uvjeren da će se i u Hrvatskoj prepoznati prilike što ih donosi obnova. Idealno bi bilo kad bi prvu dobit tvrtka uložila u kupnju nekretnina, a da krediti budu tako povoljni da se s njima može napraviti rekonstrukcija, nekoliko mjeseci tražiti kupca i onda ih prodati uz zaradu. Tada se novac može ulagati u nove nekretnine. Multiplikativni efekti su također veliki jer više ljudi radi na 200 pojedinačnih obnova nego na izgradnji dva bloka s 200 stanova. Vrijednost rekonstrukcija za državu je znatno veća", zaključuje ovaj nekretninski stručnjak. Ipak, teško da se i u jednom gradu može naći tvrtka specijalizirana za otkup postojećih stanova i njihovu rekonstrukciju za daljnju prodaju na tržištu ili najam. Djelomice jer nije prepoznata prilika, djelomice i zbog svih navedenih problema. Zdenko Karakaš, direktor HUP-ove Udruge poslodavaca u graditeljstvu, također smatra da je obnova izvrsna prilika, ali da je puno prepreka koje su teško premostive za jači razvoj. Ističe da nema zdravog financiranja za takve projekte, kao ni za većinu ostalih u građevinarstvu, vlasništvo nad starim zgradama je neriješeno, a postojeći vlasnici traže previsoke cijene. "Najvažnije je da nema ni tržišta ni kupaca. Da se upuste u kupnju stana, ljudima treba osjećaj sigurne budućnosti i prihoda", skeptičan je Karakaš.

Unatoč svim problemima, zadnje tri godine pokazale su da tržište ne može i ne želi progutati količinu novih stanova koji su se gradili. To ne znači da će se oni prestati graditi, ali ako se uspiju rasprodati postojeći novi stanovi, teško da će stanogradnja godišnje prelaziti 10.000 novih stanova. Sva zapadnoeuropska iskustva pokazuju da uvijek postoji dovoljno kupaca koji žele živjeti u modernim stanovima u centru, imati autohtonu kuću za odmor ili jednostavno je iznajmiti umjesto apartmana. Ta spoznaja, uz želju građevinara da iskoriste ljude koji su sada nezaposleni i shvaćanje banaka i države koliki je potencijal rekonstrukcija, potpuno će promijeniti sadašnji način razmišljanja i dodatno pridonijeti očuvanju gradova i obale.

Vezane vijesti

Pariško nebo zaparat će neboderi

Pariško nebo zaparat će neboderi

Pariz je arhitektonski jedinstven po svojim haussmanskim zgradama, Eiffelovu tornju, palačama i naherenim nizovima kuća. Takav se turistički odlično… Više

Komentari

Ovaj članak nema komentara.

Nije moguće komentirati članke starije od tri mjeseca.

Najnovije

Izbor urednika