Direktor konzultantske tvrtke Hotel Partner Ivica Čačić sa suradnicama Silvijom Ilišković Balagović, Kristinom Antić, Brankom Čačugom i Majom BjelajacIvica Čačić direktor je konzultantske tvrtke Hotel Partner koja je 2003. koncipirala strategiju razvoja turizma Hrvatske, a sudjelovala je i u mnogim hrvatskim turističkim projektima. Procijenila je vrijednosti hotela Srebreno, Astoria, Koločep, Opatija, Lapad, Split, Maestral, a u Rusiji vodila projekt izgradnje hotela Volna u Nižnjem Novgorodu. Prema Čačićevu mišljenju, država se i dalje maćehinski odnosi prema turizmu, iako donosi gotovo 20 posto bruto društvenog proizvoda. On smatra da hrvatsko tržište i propisi nisu prilagođeni investitorima u hotele te da se država ni sama još nije odredila - želimo li biti turistička zemlja ili ne želimo.

NACIONAL: Zašto u hrvatskom turizmu nema više stranih greenfield investicija, nego se samo kupuju i obnavljaju stari hoteli?
- Odgovor je jednostavan. Profitabilnost takvih projekata, ukratko, ne zadovoljava investitore. Investitore u hotelijerstvu, kao i u drugim granama, zanima isplativost investicije, naravno, u korelaciji s rizikom realizacije, rokovima i ostalim vanjskim faktorima. U Hrvatskoj je profitabilnost takvih investicija premala, odnosno rok povrata investicije je predug. Koraci od trenutka kupnje zemlje do trenutka kad investicija počinje funkcionirati, odnosno kad cash flow (tijek gotovinskog novca) postane pozitivan, predugo traju.

NACIONAL: Je li za to kriva birokracija ili i netko drugi?
- Ne postoji samo jedan krivac. Jedan faktor sigurno su administrativne prepreke, a drugi je previsoka cijena zemljišta. Očekivanja vlasnika i prodavatelja su nerealna i neracionalna. Vlasnici zemlje uz more, koja je ušla u građevinske zone i koja prije nije vrijedila gotovo ništa ili nekoliko eura po kvadratu, odjednom su postali papirnati milijunaši i bez ikakva osjećaja za tržišne vrijednosti traže 100, 200 ili 500 eura jer su čuli od susjeda ili poštara da se zemlja negdje prodaje po toj cijeni. A ne žele uvidjeti da zemljište u turističkoj građevinskoj zoni nema istu tržišnu vrijednost kao u zoni stambene ili poslovne namjene. Investitor koji dođe i treba minimalno 10 ili čak 100 tisuća kvadrata, ako govorimo o resortu (odmaralištu), brzo izračuna koliko bi ga koštalo samo zemljište, a kad još uračuna i komunalne naknade i trošak izgradnje i uređenja te uzme u obzir trošak radne snage i ostale operativne troškove, izračuna po koliko bi trebao prodavati sobu. Kad te ulazne podatke usporedi s nekom od konkurentskih destinacija (primjerice, Turska, Bugarska, Crna Gora), pokaže se da je potrebna razina investicije niža, da su operativni troškovi niži, te da se pri istoj ili čak nižoj razini cijena sobe ostvaruje veća profitabilnost investicije.

NACIONAL: Jesu li za takve cijene krivi i mešetari nekretninama, što je u Hrvatskoj postalo vrlo isplativ posao?
- Možda ne bih rekao “krivi“, jer ako živimo u tržišnoj ekonomiji, cijenu robe definiraju ponuda i potražnja pa ako se određena cijena postigne na slobodnom tržištu, ona je u tom trenutku realna. Problem je to što s tako visokim “ulaznim” cijenama zemljišta u turistički projekt uglavnom nije moguće postići zadovoljavajuću profitabilnost, pa projekat prije ili poslije stane. Vlasnici često nemaju veze s tržišnim relacijama nego samo napamet daju cifre. Teško je reći da je netko “kriv”, jer tko god je vlasnik nečega može za to tražiti onoliko koliko želi. Činjenica je ipak da se može izračunati koliko vrijedi zemljište na Mediteranu za resortne projekte. Mi sigurno nećemo europskom i svjetskom investicijskom tržištu diktirati cijene zemljišta i koliko se isplati uložiti jer oni to jako dobro znaju izračunati. Uzmu li se u obzir sve varijable koje investitori koriste u svojim proračunima, jasno je da 200 eura po kvadratu zemljišta za resort nije realna tržišna vrijednost pa ako vlasnik te zemlje nije spreman prodati zemlju za njenu realnu vrijednost, investitor jednostavno ode dalje. Nitko izvan Hrvatske nije kriv što u Hrvatskoj nema više turističkih greenfield investicija.

ANĐELKO LEKO vlasnik je hotelskih tvrtki Mlini i Srebreno, čiju je vrijednost procijenjivao Ivica ČačićNACIONAL: Može li se cjelogodišnji turizam razvijati bez dovoljno hotelskih kapaciteta, bez novih hotela?
- Krenite od sebe. Zapitajte se biste li proveli sedam dana u drugoj polovici studenoga u, recimo, Tribunju u privatnom smještaju. Sigurno ne biste, jer koliko god takvo mjesto bilo lijepo, nakon dva dana, kad puše bura ili pada kiša, a vi ste u sobi od 16 kvadrata, jednostavno dođete do toga da vam je dosadno. Želimo li razvijati cjelogodišnji turizam, hotel mora biti samodostatan kako bi čovjek i u studenome imao što raditi. U Austriji ljudi provode i proljeće, i ljeto, i zimu u istom mjestu, a uvijek im se nude drukčiji sadržaji pa im nikad nije dosadno. Postoje tzv. zatvoreni resorti poput onih u Turskoj ili Tunisu, koji se mogu izgraditi bilo gdje. Oni moraju biti na površini od minimalno 7 do 10 hektara, da imaju dovoljno fizičkog prostora za razne sadržaje. S druge pak strane, moguće je težište staviti na destinaciju, poput, recimo, Opatije ili Dubrovnika, da se i ondje može provesti sedam aktivnih dana. U tom slučaju može biti dovoljan gradski hotel koji ne mora sve nuditi sam, ali odredište na koje je gost došao mora imati ponudu koja je usredotočena na određeni dio gostiju. Ili sam hotel ili resort mora napraviti cjelokupnu ponudu, ili neko mjesto mora cijelo odlučiti što želi i sve svoje napore u turističkoj djelatnosti usmjeriti na zadovoljavanje želja i potreba gostiju.

NACIONAL: Ove godine drastično su porasle cijene hotelskog smještaja u Hrvatskoj. Neki analitičari smatraju da su vlasnici hotela upravljanje prepustili ljudima iz drugih struka, a ne onima iz turizma, nadajući se da će tako brže vratiti uložen novac. Je li rast cijena prouzročen pohlepom vlasnika ili ima objektivnih razloga za povećanje?
- Dva su odgovora moguća. Jedan je ovaj što ste ga rekli - nada vlasnika da će povećanjem cijena što prije vratiti uložena sredstva. Prihodi su u hotelijerstvu uvijek omjer cijene po prodajnoj sobi i iskorištenosti kapaciteta. Ako su točni podaci da je komponenta cijena sobe znatno povećana, ali je znatno pala iskorištenost kapaciteta, jasno je da brzog povrata novca neće biti, jer su fiksni troškovi u hotelijerstvu veliki. Ne znam kakva je poslovna politika svih hotela u Hrvatskoj, ali svaki pravi profesionalac zna da samo onaj tko nađe pravi omjer cijena sobe i popunjenosti može računati na profitabilnost. Kao da je menadžment nekih hotelskih kuća u Hrvatskoj podcijenio komponentu popunjenosti, odnosno precijenio cjenovnu fleksibilnost turista i potencijalnih gostiju na te njihove korekcije cijena. Jer uz 20-postotnu iskorištenost kapaciteta nema pozitivnog poslovanja čak ni u Aziji, gdje radnik košta dolar na dan. U Hrvatskoj bi u sezoni popunjenost morala premašiti 90 posto kako bi se na razini cijele godine došlo do 50 posto. Trenutačno je u Hrvatskoj prosjek cjelogodišnje popunjenosti hotelskih soba oko 45 posto. Struka kaže da je 60 posto popunjenosti donja granica optimuma pri kojem se može postići kvalitetan povrat investicije, ali malo je takvih hotela u Hrvatskoj.

NACIONAL: Često se raspravlja treba li Hrvatskoj elitni ili masovni turizam. Što uopće znači masovni turizam i kako biste definirali elitnog turista?
- Svi pričaju o tome, ali teško je definirati što znači elitni turist. To valjda od stila životnog stila, od načina njegova dolaska i njegovih zahtjeva za kvalitetom. Primarno pitanje nije kakav turizam Hrvatska treba, nego kakav turizam Hrvatska želi. Jedan od problema je naš odnos prema turizmu, koji je poprilično maćehinski. Ako turizam donosi 19,4 posto, gotovo 20 posto BDP-a, on mora zemlji biti izrazito važan. Turizam, osim u samoj sezoni, nema advekatan status i potporu politike, administracije i, u krajnoj liniji, samih građana Hrvatske. Jer ako bitnim dijelom država živi od turizma, mora se već u školama objašnjavati da, živi li zemlja djelomice od turizma, turiste treba respektirati. Turizam za stranoga gosta počinje kontaktom s graničnim policajcem. Moja iskustva u zemljama koja žive od turizma, i čak imaju manji udjel turizma u BDP-u od Hrvatske, jesu da je svijest njihovih građana o turizmu znatno veća i turist to osjeća. Od toga moramo krenuti. Odgovor na pitanje možemo li imati samo elitna odredišta jest - ne možemo. To nije realno, jer imamo izgrađene kapacitet koje imamo i previše smo izgrađeni da bismo bili egzotična, nedirnuta destinacija. Uz to, u onome što je izgrađeno imamo kudikamo premalo onoga što traži elitni turizam. Nemoguće je sve srušiti i vratiti u prvotno stanje od prije sto godina. No postoje dijelovi Hrvatske koji mogu biti elitne destinacije. U svakom slučaju Brijuni, jer su ostali zaštićeni. I u unutrašnjosti se može naći pogodnih lokacija uz rijeke, kao u Slavoniji, Gorskom kotaru i Lici. Ondje je još dovoljno nedirnuta i dovoljno privlačna priroda, samo treba definirati za kakav tip gostiju želimo kreirati odredišta. Jer i lovci mogu biti elitni turisti. Na moru svi pričaju o Hvaru i Dubrovniku. Dubrovnik trenutačno čini sve što može da se odmakne od pridjeva elitni, jer ondje kamo dnevno dođe desetak tisuća gostiju s cruisera nema ni govora o elitnom turizmu. S druge pak strane, ako nemate mogućnosti kvalitetno potrošiti višestruko veći iznos od onoga kojim ste platili smještaj, niste u elitnom turizmu. Vi 500 do 1000 eura dnevno po osobi u Dubrovniku ili Hvaru nemate gdje kvalitetno potrošiti, a važan dio doživljaja za svakog gosta je kvalitetna potrošnja. Želimo li se zaista opredjeliti za turizam, iza toga treba stati. Kad se zna strategija, zna se i tko što treba raditi.

IVICA KURTOVIĆ, splitski poduzetnik, obnovio je hotel Lav i uveo ga u lanac Le MeridienNACIONAL: Koliko je realizirano od vaše strategije razvoja turizma Hrvatske koju ste koncipirali 2003. godine?
- Nedavno je tvrtka Roland Berger izradila studiju i ispostavilo se da se ispunilo 50 posto točaka strategije. Jedna od osnovnih ideja te studije bila je da se mora zaštititi ono što se ima, a to je prirodno bogatstvo. Jer uništimo li prirodu, s turizmom sigurno nećemo učiniti ništa dobro. Doduše, za turizam nije nužna priroda - u Las Vegasu nekoliko hotela na Stripu ima veći promet nego ukupan hrvatski turizam - ali pretpostavljam da to nije ono što mi želimo i što je nama cilj. Prva ideja je bila zaštita prirode, a izrazito je važna i edukacija ljudi, te prihvaćanje međunarodnih standarda, jer ako smo na europskom tržištu, moramo se držati pravila igre. To ne znači da moramo oponašati Španjolsku, Italiju i Grčku, nego, naprotiv, moramo učiti na njihovim greškama, ali ne možemo stvarati svoja pravila. Koliko smo god lijepi i prekrasni, dio smo globalnog tržišta.

NACIONAL: Za koje je razdoblje koncipirana strategija?
- Za razdoblje do 2010. Nažalost, ona nikad nije stvarno zaživjela. Mi smo zapravo objedinili tri prijedloga za strategiju turizma Hrvatske. Iako u proračunu više nije bilo novca za našu strategiju, napravili smo je, ali smo inzistirali da bude kratka, da je svatko može pročitati u sat vremena. Osim očuvanja okoliša, osnovne točke bile su: uređenje vlasničkih odnosa, jer dok nije definirano vlasništvo, nema ni investicija, povećanje konkurentnosti Hrvatske na međunarodnom tržištu kapitala, što je uglavnom postignuto, zatim donošenje prostornog plana razvoja hrvatskog turizma, što je pri kraju. Jedan od glavnih ciljeva je i zaštita i poštovanje ekoloških standarda i očuvanje dugoročnog turističkog potencijala. Na tome se radi možda čak i u ekstremnim mjerama jer su, u panici da se nešto ne pokvari, donesene neke neprimjerene, sputavajuće mjere. Hoteli čine samo 13 posto naših smještajnih kapaciteta, a ostvaruju 2,2 puta više noćenja po smještajnoj jedinici nego komplementarni kapaciteti. Tako da, ako smo administrativnim mjerama sputali gradnju, de facto smo zaustavili razvoj kvalitetnog turizma, trajanje sezone i ukupan broj kvalitetnih turističkih noćenja koja možemo ostvariti. Ne želimo li više na svim razinama poticati izgradnju novih hotelskih kapaciteta, možemo raditi samo na povećanju iskorištenosti i cijene smještaja, a tu smo dosegnuli gornji limit, uzimajući u obzir kvalitetu i opseg ukupne turističke ponude. Želimo li pak daljnji kvalitetni razvoj turizma i hotelijerstva, moramo odlučiti kamo i kako želimo te nakon toga prilagoditi sve propise i aktivnosti, da taj cilj i ostvarimo.